Règles de location

DPE et location à Marseille : ce que le calcul 2026 change pour un investisseur

Le DPE est devenu un critère d'achat à part entière. Il décide si un logement peut être loué, conditionne les hausses de loyer et pèse sur le prix. Voici les règles en vigueur fin 2026 et la façon dont nous les utilisons pour acheter mieux.

Le calendrier des interdictions de louer

• Depuis le 1er janvier 2025 : un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite.
• Au 1er janvier 2028 : même règle pour les logements classés F.
• Au 1er janvier 2034 : même règle pour les logements classés E.

Par ailleurs, le loyer d'un logement F ou G ne peut plus être augmenté depuis août 2022.

Ce qui a changé au 1er janvier 2026

Le calcul du DPE convertit l'électricité consommée en énergie primaire. Ce coefficient est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Résultat : les logements chauffés à l'électricité obtiennent mécaniquement une meilleure note. Selon le gouvernement, entre 600 000 et 850 000 logements pourraient sortir des classes F et G sans aucun travaux.

Attention, le reclassement n'est pas automatique : il faut un nouveau DPE établi depuis le 1er janvier 2026 (ou une mise à jour de l'attestation via l'Ademe). Et un logement passé de G à F devra quand même être amélioré avant 2028 pour rester louable.

Pourquoi c'est important à Marseille

Le centre de Marseille compte beaucoup d'immeubles anciens et d'appartements chauffés à l'électricité, souvent mal isolés. Pour un investisseur, cela crée deux situations :

• un bien classé F ou G se négocie souvent nettement sous le prix du marché, parce que beaucoup d'acheteurs l'écartent ;
• un bien bien choisi, avec des travaux ciblés (isolation, menuiseries, chauffage), peut gagner une ou deux classes et retrouver toute sa valeur locative.

Notre approche sur un bien mal classé

1. Lire le DPE en détail : ce qui pénalise vraiment le logement (chauffage, fenêtres, murs, ventilation).
2. Faire chiffrer les travaux avant l'offre, par notre architecte partenaire et nos artisans.
3. Intégrer ce budget dans le prix proposé : c'est un argument de négociation objectif.
4. Faire refaire le DPE après travaux.

Sur le T2 de Baille, la rénovation menée via notre architecte partenaire (électricité refaite, trois portes-fenêtres en double vitrage, climatisation réversible, suppression du gaz) a permis de livrer un appartement remis à niveau et loué rapidement.

AvantAprès

Ce qu'il faut retenir

• Ne jamais acheter un F ou un G sans chiffrage des travaux.
• Vérifier la date du DPE : un diagnostic antérieur à 2026 peut sous-estimer un logement chauffé à l'électricité.
• Raisonner à 2028 et 2034, pas seulement à la date d'achat.

Pour une vue d'ensemble du marché, lisez Investir à Marseille en 2026.

Sources : service-public.fr, arrêté du 13 août 2025 sur le coefficient de conversion de l'électricité, ministère du Logement.