Marché marseillais

Investir à Marseille en 2026 : prix, loyers et quartiers à cibler

Marseille reste l'une des rares grandes villes françaises où l'on peut encore acheter un appartement en centre-ville autour de 3 000 à 3 500 €/m². Mais la moyenne cache des écarts énormes d'une rue à l'autre. Voici ce que nous regardons, concrètement, quand nous cherchons un bien pour un investisseur.

Les prix en 2026 : une ville, plusieurs marchés

Le prix moyen d'un appartement à Marseille tourne autour de 3 350 €/m² (PAP, septembre 2026). Ce chiffre ne sert pas à grand-chose seul : le 7e dépasse les 5 200 €/m², quand le 3e reste sous les 1 800 €/m².

Pour l'investissement locatif, les arrondissements que nous travaillons le plus sont :

• le 5e (Baille, Camas, La Conception) : autour de 3 450 €/m², une demande locative portée par les hôpitaux de la Timone et de la Conception et par les étudiants ;
• le 6e (Castellane, Préfecture, Notre-Dame-du-Mont) : plus cher, mais très recherché par les jeunes actifs ;
• le 4e (Les Chartreux, Cinq-Avenues) : sous les 2 900 €/m², avec des immeubles anciens à fort potentiel ;
• le 1er et le 2e : prix d'entrée accessibles, à condition de choisir la rue avec beaucoup de soin.

Sources : PAP.fr (observatoire des prix, mars et septembre 2026). Ces moyennes évoluent chaque mois : elles donnent un ordre de grandeur, pas un prix de négociation.

Ce qui fait la rentabilité : le prix d'achat

Les loyers marseillais varient beaucoup moins que les prix au m². Conséquence directe : c'est le prix d'achat qui fait l'essentiel de la rentabilité. Un T2 acheté 10 % trop cher, c'est 10 % de rentabilité en moins pendant toute la durée de détention.

C'est pour ça que nous passons autant de temps sur la recherche et la négociation. Sur le T2 de Baille, l'achat a été négocié 7,4 % sous le prix affiché. Sur le T4 de la Capelette, le prix autour de 1 900 €/m² explique à lui seul une rentabilité brute estimée de 9,5 %. Nous détaillons ce raisonnement dans Prix d'achat ou taux de crédit : ce qui fait vraiment la rentabilité.

Les règles sur les loyers à Marseille

Marseille est en zone tendue. Depuis plusieurs années, une règle limite la hausse du loyer entre deux locataires (encadrement de l'évolution des loyers), reconduite jusqu'au 31 juillet 2027. Elle concerne les logements vides comme meublés.

La ville a aussi demandé à appliquer l'encadrement du niveau des loyers, avec des plafonds au m² comme à Paris ou Lyon. Fin 2026, ce dispositif n'est pas en vigueur à Marseille : il dépend d'un décret qui n'est pas paru. Nous intégrons ce risque dans nos estimations en retenant des loyers prudents, vérifiés sur des annonces et des locations comparables.

Le DPE : le filtre à ne pas oublier

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué avec un nouveau bail. Ce sera le tour des logements F en 2028, puis E en 2034. À Marseille, une bonne partie du parc ancien est concernée.

Un DPE médiocre n'est pas forcément un problème : c'est souvent un levier de négociation, à condition de chiffrer les travaux avant de signer. Tout est détaillé dans notre article DPE et location à Marseille : ce que le calcul 2026 change.

Meublé, colocation ou location nue ?

Le format de location dépend du bien et du quartier. Un T2 près de la Timone se loue très bien meublé à des internes ou à des jeunes actifs. Un grand appartement près d'une station de métro peut devenir une colocation. Nous comparons les deux formats dans Location meublée ou location nue : comment choisir en 2026. Pour le choix du régime fiscal, nous vous orientons vers un expert-comptable partenaire, qui seul peut le déterminer selon votre situation.

Notre méthode, en résumé

1. Définir vos critères : budget, quartier, type de bien, format de location.
2. Chercher et visiter, y compris des biens qui ne sont pas encore en ligne.
3. Chiffrer chaque bien : prix, travaux, ameublement, loyers estimés, rentabilité estimée.
4. Négocier et sécuriser l'achat avec le notaire.
5. Rénover via notre architecte partenaire, meubler, puis mettre en location avec un gestionnaire partenaire.

Vous investissez depuis une autre ville ou depuis l'étranger ? Lisez notre page Investir à Marseille à distance.

Rentabilités brutes estimées à partir des hypothèses de chaque projet, sans garantie de résultat.