Rentabilité

Prix d'achat ou taux de crédit : ce qui fait vraiment la rentabilité

Beaucoup d'investisseurs attendent que les taux baissent pour se lancer. C'est compréhensible, mais c'est souvent le mauvais curseur. Un taux se renégocie au cours d'un crédit. Un prix d'achat, jamais.

Un exemple chiffré

Prenons un T2 affiché 150 000 €, financé sur 20 ans. Les taux ci-dessous sont des hypothèses purement illustratives, sans lien avec une situation personnelle : ils ne constituent ni une proposition de crédit ni une recommandation de financement.

Dans cet exemple, négocier 5 % sur le prix vaut presque deux fois plus que gagner 0,3 point de taux. Et l'avantage ne s'arrête pas là :

• les frais de notaire sont calculés sur un prix plus bas ;
• la rentabilité brute est meilleure dès le premier mois, puisque le loyer reste le même ;
• à la revente, la plus-value part d'un point d'entrée plus bas.

Le taux bouge, le prix reste

Un crédit immobilier peut être renégocié ou racheté si les taux baissent nettement. Le prix payé, lui, reste dans l'opération jusqu'à la revente. Attendre une baisse de taux en laissant passer un bien bien placé et bien négocié, c'est souvent perdre plus que ce que l'on espère gagner.

Comment on obtient un meilleur prix

• Chercher là où les autres ne cherchent pas : biens à rénover, DPE dégradé, annonces mal présentées, ventes hors ligne.
• Chiffrer les travaux avant l'offre, avec notre architecte partenaire, pour justifier le prix proposé.
• Connaître les ventes réelles du quartier (données DVF), pas seulement les prix affichés.
• Être prêt à signer vite quand le bien est bon.

Sur le T2 de Baille, l'achat a été négocié 7,4 % sous le prix affiché, en s'appuyant sur le chiffrage des travaux. Sur le T4 de la Capelette, le prix ne se négociait pas, mais il était déjà autour de 1 900 €/m² : il fallait surtout décider vite.

Et le financement ?

Le financement reste déterminant, mais c'est le métier d'un courtier ou de votre banque. Nous vous mettons en relation avec nos courtiers partenaires, que vous restez libre de choisir. Notre rôle à nous, c'est de trouver le bon bien au bon prix.

Pour situer les prix par quartier, lisez Investir à Marseille en 2026 : prix, loyers et quartiers à cibler.