Fiscalité générale

LMNP en 2026 : ce qui a changé et ce qui n'a pas bougé

La location meublée a beaucoup fait parler d'elle pendant les débats sur le budget 2026. Beaucoup d'investisseurs pensaient le statut LMNP condamné. Voici, en termes simples, ce qui a réellement été voté.

Le statut LMNP est maintenu

La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, n'a pas supprimé le statut de loueur en meublé non professionnel. Les amendements qui proposaient de supprimer ou de plafonner l'amortissement n'ont pas été retenus dans le texte final.

Ce qui a changé

• Prélèvements sociaux : les revenus de location meublée sont désormais soumis à un taux de 18,6 %, contre 17,2 % auparavant (loi de financement de la Sécurité sociale 2026). La location nue reste à 17,2 %.
• Plus-value à la revente : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente (sauf exceptions comme certaines résidences services). C'est un point à anticiper si vous pensez revendre.
• Meublés de tourisme : la loi de novembre 2024 a durci leur fiscalité et leurs règles. Cela concerne la location courte durée, pas la location meublée classique à l'année.

La nouveauté de 2026 : le statut du bailleur privé

La loi de finances 2026 a créé le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun. Il concerne la location nue uniquement, pas le meublé. Il permet, sous conditions (logement neuf ou ancien rénové, niveau de loyer, durée d'engagement), d'amortir une partie de la valeur du logement. C'est une alternative à comparer au meublé, avec un expert, selon votre situation.

Ce que cela change pour un projet à Marseille

• Le meublé reste un format très adapté aux T2 et aux colocations proches des hôpitaux, des universités et des transports.
• Les écarts fiscaux entre meublé et nu se sont un peu resserrés : le bon format dépend d'abord du bien, du quartier et de la demande locative.
• La revente se prépare dès l'achat : la réintégration des amortissements change le calcul.

Pour comparer les deux formats côté immobilier, lisez Location meublée ou location nue : comment choisir en 2026.

Sources : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, loi de finances pour 2025.